Woning schenken aan uw kind: 3 mogelijkheden

Drie mogelijkheden

Stel, je hebt een woning waarin jouw kind zelf wil wonen. De werkelijke waarde van de woning bedraagt € 400.000 en de WOZ-waarde bedraagt € 350.000.

Voor het schenken van de woning heb je drie mogelijkheden:

1. Schenken van de woning.
2. Verkoop tegen werkelijke waarde en kwijtschelding deel schuldig gebleven koopsom.
3. Verkoop tegen lagere prijs dan werkelijke waarde.

1. Schenken van de woning

Het grootste voordeel voor jouw kind wordt bereikt met een volledige schenking van de woning. Hiermee hoeft jouw kind niets te betalen, maar bezit dan wel een woning met een werkelijke waarde van € 400.000. Is dit voor de schenkbelasting ook een schenking van € 400.000? Nee, voor de schenkbelasting mag je uitgaan van de WOZ-waarde van de woning. Dat is in dit geval € 350.000.

Let op: bij een verhuurde woning mag je onder voorwaarden uitgaan van een lagere waarde dan de WOZ-waarde.

Dat de schenkbelasting rekening houdt met de WOZ-waarde pakt dus gunstig uit als de WOZ-waarde lager is dan de werkelijke waarde. Is de WOZ-waarde juist hoger dan de werkelijke waarde? Kijk dan eens naar onderstaande mogelijkheid van een verkoop tegen de werkelijke waarde, waarbij je de hele koopsom kwijtscheldt na de juridisch levering van de woning.

Schenking deel koopsom

Stel, een volledige schenking vind je een te groot cadeau. Een prijs van € 300.000 vind je meer passend. Dit kun je op twee manieren doen:

• Je verkoopt de woning voor € 400.000 en doet een kwijtschelding van € 100.000 op de schuldig gebleven koopsom.
• Je verkoopt de woning voor € 300.000.

In beide gevallen betekent dit een schenking van € 100.000. Jouw kind krijgt voor € 300.000 een woning met een werkelijke waarde van € 400.000. Hoe dit voor de schenkbelasting uitpakt, lees je in punten twee en drie.

2. Verkoop tegen werkelijke waarde en kwijtschelding deel schuldig gebleven koopsom

Bij een schenking van de woning wordt voor de schenkbelasting uitgegaan van de WOZ-waarde van de woning. Mag je voor de schenkbelasting in de situatie van een kwijtschelding ook uitgaan van de WOZ-waarde van € 350.000 zodat de schenking voor de schenkbelasting € 50.000 bedraagt?

Nee, in 2016 heeft de Hoge Raad aangegeven dat in deze situatie niet de woning wordt geschonken maar een deel van de koopsom. Hierdoor mag je niet uitgaan van de WOZ-waarde van de woning, maar moet je kijken naar de werkelijke waarde. Dit betekent dat voor de schenkbelasting sprake is van een schenking van € 100.000. Dus het bedrag van de kwijtschelding.

Geldt voor elke kwijtschelding dat voor de schenkbelasting moet worden uitgegaan van de werkelijke waarde? Nee, de staatssecretaris heeft in een besluit aangegeven dat voor de schenkbelasting mag worden uitgegaan van de WOZ-waarde van de woning als de kwijtschelding 90% of meer van de werkelijke waarde bedraagt en de kwijtschelding uiterlijk wordt gedaan op de dag van de juridische levering van de woning.

In ons voorbeeld zou dat betekenen een kwijtschelding van € 360.000 of meer. Bij een kwijtschelding van € 360.000 wordt dus een schenking gedaan van € 360.000 maar voor de schenkbelasting wordt dit gezien als een schenking van € 310.000 (Woz-waarde-/- € 40.000).

3. Verkoop tegen lagere prijs dan werkelijke waarde

Een verkoop voor € 300.000 leidt economisch gezien tot dezelfde uitkomst als een verkoop voor € 400.000 met een kwijtschelding van € 100.000. In beide gevallen is sprake van een schenking van € 100.000 (verschil € 400.000 en € 300.000). Toch is heel lang onzeker geweest of een verkoop tegen een lagere prijs voor de schenkbelasting hetzelfde moet worden behandeld als een kwijtschelding.

Inmiddels is hierover meer duidelijkheid gekomen: een verkoop tegen een lagere waarde dan de werkelijke waarde moet voor de schenkbelasting anders worden gehandeld dan een kwijtschelding. Er mag namelijk bij een verkoop tegen een lagere waarde wel worden uitgegaan van de WOZ-waarde van de woning.

In ons voorbeeld wordt de woning met een werkelijke waarde van € 400.000 en een WOZ-waarde van € 350.000 verkocht voor € 300.000. Dat betekent een schenking van € 100.000 (werkelijke waarde -/- de verkoopprijs), maar voor de schenkbelasting bedraagt de schenking € 50.000 (verschil € 350.000 en € 300.000).

Kortom

Je bezit een woning en je wilt deze voor minder dan de werkelijke waarde overdragen aan je kind. Dan kan de route groot verschil maken. Gunstiger is het de woning te verkopen tegen een lagere waarde dan een verkoop tegen de werkelijke waarde met kwijtschelding.

Maar let op! Dit geldt alleen in de situatie dat de WOZ-waarde minder bedraagt dan de werkelijke waarde. Momenteel is dat voor de meeste woningen het geval. Mocht er weer een tijd komen dat de WOZ-waarde meer bedraagt dan de werkelijke waarde? Dan is het juist gunstiger te verkopen voor de werkelijke waarde met een kwijtschelding van een deel van de verkoopsom.

Let op: overdrachtsbelasting

Overdrachtsbelasting is verschuldigd bij overdracht van de woning. In 2026 bedraagt de overdrachtsbelasting voor de woning waar jouw kind zelf in gaat wonen 0% of 2%. De verwachting is dat dit in 2027 gelijk zal blijven. De overdrachtsbelasting is verschuldigd over de werkelijke waarde van een woning. Hiervoor wordt dus niet naar de WOZ-waarde gekeken. Wel kun je een deel van de overdrachtsbelasting in mindering brengen op de schenkbelasting, zodat je geen overdrachtsbelasting betaalt over het bedrag waarover schenkbelasting is verschuldigd.

Voorbeeld

De werkelijke waarde van de woning bedraagt € 400.000, overdrachtsbelasting 2% en voor de schenkbelasting is sprake van een belaste schenking van € 50.000. De overdrachtsbelasting bedraagt € 8.000 (2% van € 400.000). En de schenkbelasting bedraagt € 5.000 (10% van € 50.000), maar wordt verlaagd met € 1.000 overdrachtsbelasting (2% van € 50.000). In totaal moet dus € 12.000 belasting worden betaald.

Samen kijken naar de mogelijkheden

Of de schenkbelasting de komende jaren ongewijzigd blijft is maar de vraag. Gezien alle ontwikkelingen is het goed dat als je overweegt om ‘wat te doen’ voor je (klein)kinderen, neven, nichten of de kinderen van jouw beste vrienden, dat je niet te lang wacht met het kijken naar de mogelijkheden. Schakel dan eens met één van onze belastingadviseurs om erover van gedachten te wisselen. Want er is zoveel meer mogelijk!